作为配合和推动市场经济发展的土地使用制度改革，至今未竟全功，政府机关及相关经济界人士万勿自满，不能以新建筑物和基建的数量和质量作为改革成效的唯一标准。

　　估值不可靠

　　市场人士操守问题严重

　　大陆是中国的主体，大陆改革开放的全面成功，关乎国家在下一阶段的发展中能否脱颖而出，脱离发展中国家的行列，因此关乎整个中华民族的命运。我们在肯定过去骄人成就的同时，必须实事求是，填补不足，纠正缺陷。上周五我指出在房地产问题上的官员贪污腐败问题，今天我想继续以房地产市场作为例子，突出说明改革中的缺陷和不足。

　　通过土地使用制度改革发展起来的房地产市场，是市场经济的一部分。市场经济要求的，不仅是设计和修建楼房的资金和技术，而是一系列市场经济运行的观念、规范、法规和制度。30年前，香港专业人士在大陆讲课时经常重点提出：硬件和软件要同时上，硬件方面，大陆有基础，也可以进口和仿照，比较容易解决，市场经济的软件，大陆没有经验，容易被忽略，要加倍注意，而且要对市场经济的内涵有透彻的了解，否则画虎不成反类犬，隐患重大。

　　房地产市场已经成为大陆经济重要的一环。房地产是千家万户的最重要资产，是银行的重要放贷对象，因此也是银行的重要抵押资产类别，房地产公司是股票市场的重要组要部分，卖地收入更是地方政府的重要收入来源，因此房地产市场的表现，牵一发而动全身，直接间接对政府财政，银行体系的稳定性，和民众的“财富效应”都有密切关系。

　　土地使用制度改革的精髓是土地使用权的市场化。现代化市场经济的特点是既开放也规范，只有开放，没有规范，会出乱子。开放是为了通过竞争，达至资源最有效的配置；规范是为了维持市场秩序，保障各参与者的合理权益。规范市场经济主要靠两条，一是市场人士的自律，包括通过行业团体“执行家法”式的自律，也包括监管机关和执行机关的监控。目前大陆房地产市场中的自律和监管，仍未能有效规范市场活动，最普遍也是最严重的问题是市场人士的操守问题，当中最显浅的例子是房地产价值的评估问题。这个问题存在已久，行业本身自律不足，监管机构禁之不止，房地产价值评估的可靠性成疑，直接影响到整个行业的公信力。

　　不同房地产的价值差异性较大，透明度比股票价格低，评估价值的技术要求比较高，因此改革初期，就积极参考海外经验建立房地产评估专业，并且仿照国际先进做法，规定在房地产抵押、入帐和政府徵用房地产时，以评估师的评估所得作为依据。

　　有资格而无公信力的专业

　　徒具形式

　　大陆的房地产评估行业，竞争激烈，专业操守成为牺牲品，银行委托评估师，索取回扣(回佣)脸不红心不跳，问题严重。筛选评估师的标准不是声誉、技术和经验，而是回扣的多少。评估师为了争取业务，对银行或借款人没有独立性，没有公允，没有权威，只有言听计从。银行凭这样的评估结果放贷，风险自然提高，房地产市场每当出现波动，银行体系要承受更大的冲击。银行抵押用的评估不可靠，一般公司入帐用的评估也有类似问题。朱熔基总理几年前题了“不做假帐”四个字告诫会计师，但只要评估师做虚假评估报告，即使会计师如实入帐，没有造假，整盘帐还是假，股民和其他投资者还是受蒙骗。

　　房地产评估是一门技术，还不能算是高深的学问，这一专业在市场中的主要作用，不是故弄玄虚的理论，而是广泛认同的公信力。专业考试及格只是技术过关，并不等同公信力，有资格而没有公信力的专业，徒具形式，是发展中国家的标记，中国现在就卡在这个行列当中。评估专业没有公信力，居民对政府徵用土地提出的赔偿价格没有信心，在徵地问题上不分清流浊流，经常和政府闹争端；股民对上市和其他公司的财务报表没有信心，买卖股票的侥幸和博彩心理必然更为浓烈，对股价下跌的怨愤必然更大。

　　大陆将这类问题归类为“专业道德”问题，我一直很有意见。专业人士贪污腐败，弄虚作假，在先进社会的是非观念中，乾脆是刑事问题，不是道德问题。专业人士学技术容易，建立评估专业也不难，但以专业操守规范和制约商业和个人利益，建立牢固的专业操守观念和文化，应该是改革的最大和最终目标，这个目标至今没有实现，大家似乎满足于琳琅满目的高楼大厦。20年的土地使用制度改革，建立了评估专业，有了形式，应有的内涵零星落索，如今积重难返。正如其他领域的改革一样，下一阶段改革的难处，不在政治上的意识形态，不在技术，而在于触及各方的经济利益，20年后的今天，发财立品，此其时也。

　　改革尚未成功，全国仍需努力。