阅读提示

　　1月10日，国务院办公厅公布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即“国十一条”）。自2009年12月9日以来，中央在一个月内连续推出针对房地产市场的调控政策。

　　2009年12月14日，国务院就促进房地产市场健康发展推出四大举措：增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设，被称作“国四条”。12月17日，财政部、国土部、央行、监察部、审计署等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定今后在土地出让中，开发商拿地首付不低于50％，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，拖欠土地款不得参与新的土地出让交易。意在提高土地供应和使用效率，剑指开发商囤地炒地等现象，进一步完善土地招拍挂等制度。

　　从“国四条”到“国十一条”，从“抑制”到“遏制”，中央从财政、税收等多方面打出“组合拳”，挤泡沫、稳房价。

　　作为落实“国四条”的“第一拳”，其执行情况究竟怎样？我们看看济南的情况。

　　规定——

　　土地出让款首付统一为全款50%以上，新规定有利于监督企业地价款缴纳情况

　　在财政部、国土资源部等五部委政策出台前，全国各城市对于分期缴纳土地出让款及首付比例并无统一规定，出让土地分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间。

　　“以前，济南规定凡不过亿的项目，土地出让款一次性缴清；超过一个亿的，可分期缴纳，期限为合同签订之日起半年。分期缴纳的比例，一般为全部款项的50％以上，个别项目经商讨可先付30%—40%。”济南市土地储备交易中心副主任刘公说，新文件实行后，济南仍执行分期付款半年的期限，只将首付比例统一调整为全款的50%以上。

　　对于不同用途的土地，济南的政策不尽相同。刘公介绍，济南要求工业用地的首付不低于60%，余额按立项的时间分期缴纳。经济适用房、棚改房、廉租房建设用地，主要采取划拨的方式，相关费用一次性缴清。

　　如何使新政策落实到位？刘公表示，对必须一次性缴清的款项，如果超过规定期限，每天按欠缴额的千分之一收取滞纳金；对分期缴纳的款项，按首付时点的同期贷款利率收取利息。如果到期不能支付余额，每天同样按欠缴额的千分之一收取滞纳金。“为了减少企业损失，我们一般提前半个月提醒企业负责人。”

　　济南市国土资源局土地利用处处长王光铮说，在以往土地转让过程中，人们只能了解土地面积、单价、总价和中标企业，企业拿地后的地价款缴纳情况，公众无法监督。此次五部委作出明确规定，有助于解决这一问题。

　　现状——

　　提高首付对大型房地产企业影响小，新一轮洗牌可能导致一批小开发商退出市场

　　首付提高到50％以上，会不会导致门槛提高，无人拿地？

　　“新政策对地产股构成利空，土地出让金首付比例提高只对上市地产公司今后的拿地节奏产生影响，同时压缩了房地产企业对未来利润的预期，并未遏制拿地冲动。”北大资源山东地产助理总裁王焕新说。

　　记者了解到，2009年6月份以来，在济南抢地的多是央企、大型国企、上市公司、港企、外企。海尔地产与浙江绿城联手夺下十一运会全运村项目，香港恒隆集团斥资近30亿港币于泉城路沿线着手建设大型购物休闲中心，保利地产、世茂集团、城基地产、中新集团、万年基业、天鸿集团等全国一线知名房地产企业纷纷抢滩济南。

　　“这些企业资金实力本就雄厚，加上房地产市场回暖，资金回笼，现金流十分充足。在国家信贷政策宽松的背景下，提高首付比例对授信额度高的大企业几乎没有任何影响。从九曲片区到正丰路地块，竞标者很多，但笑到最后的都是‘资本大鳄’。”济南阳光100营销总监陶晓智说，新政策出台，被业界称为“新的信号”：再不拿地，真的不行了，“越迟拿地代价越高”，大企业只有更多地拿地，才能在未来市场上形成价格垄断。

　　“2009年下半年，济南近30块土地完成交易，开发商拿地不计成本，一块地竞标280多轮，主要是看好济南市场增值空间，计划通过取得区域定价权，获取更高回报。”刘公说。

　　王焕新分析，此次国家调整土地政策，受影响最大的是中小企业。他估计，这次洗牌，将有30％中小开发商退出房地产市场。

　　一位济南本地的房地产商告诉记者，本轮调整后，他准备暂时离开济南市场。“前段时间参加竞拍，一宗50亩的土地有近20家企业虎视眈眈，而且多是房地产界巨擘。该地最终以1.7亿元的价格落入外地企业之手，成为济南新‘地王’。首付比例提高的政策出台后，中小企业必须作出三种选择：一是寻找靠山，与‘资本大鳄’硬拼；二是联合拿地，这要求自身有一定的合作资本；三是转向地市、县级市场，或改做棚户区改造、旧村改造等项目。”

　　“如今的房地产开发，从规划到开工，企业除了缴纳土地出让金，还要缴纳出让契税、每平方米246元的建设配套费、民工工资保证金等，没有强大的经济实力，根本‘玩’不下去。”刘公说。

　　探讨——

　　专家认为，仅增加拿地难度难平抑高房价，还应打“组合拳”，增加土地供应、降低门槛、多渠道开发等

　　购房者在第一时间感受到地价上涨推高房价的压力。山东经济学院房地产研究所所长郭松海担忧：“如果形成‘大鳄’控制的局面，很容易形成价格联盟，进一步推动房价上涨。”他认为，抑制房价，首先要打击囤地、炒地行为。

　　前不久，国土资源部通报9个省18宗房地产开发土地闲置情况，警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地，及时开发利用。其中，对土地闲置满一年不满两年的，按照出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费；对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，国土资源行政主管部门必须尽快协调有关部门，拟定处置方案报政府批准；确因规划调整的，可采取改变用途、等价置换等途径及时处置。“这与取消二手房转让营业税优惠的政策配套，可以视为政府调控房价的第一阶段，未来可根据市场情况推出调控的‘组合拳’。”郭松海说。

　　“更长远的办法应该增加土地供应、降低门槛、多渠道开发。”陶晓智认为，楼市链条的上游是土地供应，中游是地产商竞购地块，下游是普通消费者购买房产。如果仅仅增加中游环节的难度，很难实现打击囤地行为、平抑高房价的初衷。况且，土地出让金首付不低于50％的政策，对不同城市的影响存在差异。对于首付款缴纳比例要求低的城市，冲击比较大；对于缴纳比例本就很高的城市，则没有什么影响。

　　对增加土地供应的说法，刘公并不认同。他说，济南一年平均1万亩的土地供应量，其中5000亩为商品房用地，已经达到供应极限。如果无限制地增加土地，可能造成土地闲置。“政府希望房地产市场健康稳定发展，而不是忽高忽低，所以土地一开始定价并不高，也不想出现那么多‘地王’。龙洞地块原定180万一亩，结果炒到每亩340万，并非政府所愿。”

　　采访中，专家对新政策在基层的执行力表示担心。郭松海说，土地出让金是地方政府一项大收入。新政策出现，可能导致一些土地延缓出让，使地方政府收入减少。为留住开发商，一些地方可能在政策执行的日期、细则等方面做文章。这样一来，打击囤地炒地、抑制房价的愿望将化为泡影。 

　　延伸阅读

　　■ 截至去年底全国约有1万公顷闲置土地，今年1月底前处理完

　　2004年以来，国土资源部安排对全国的房地产闲置土地进行了三次清理，截至2009年底，全国仍然约有一万公顷闲置土地，正在安排清查处理，要求各地在今年1月底之前基本处理完毕。

　　土地闲置大体有两类原因：企业自身原因造成的占46%左右；其余闲置土地主要与政府工作有关，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等。

　　■ 目前已供土地可保证今后两三年房地产开发用地

　　截至2009年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩土地，可保证今后两三年房地产开发用地。全国各级土地储备中心储备土地22万公顷以上，增加房地产供地和实施房地产用地调控完全有保障。

　　对于已供土地，今年将采取进一步严格规范合同签订的内容等措施，加强对土地开发利用的监管，特别是土地出让金的收缴，开竣工时间的限定，对闲置土地的查处和监管等，有效促进已供土地及时按规定开发，确保人民群众居住需要。另外，还要严格依法打击各类违法用地和囤积土地、倒卖土地等行为。